Asuntosijoittaminen on ollut viime vuosina paljon esillä ja tullut tutuksi myös niille, jotka eivät ole sen aloittamista aiemmin harkinneet.
Matalat korot ja vakaat asuntomarkkinat ovat saaneet yhä useammat lähtemään mukaan asuntosijoittamiseen. Myös ne joilla ei ole ollut kokemusta asuntosijoittamisesta ovat uskaltautuneet sijoittamaan asuntoihin suotuisassa markkinatilanteessa.
Vaikka asuntosijoittaminen on verrattain matalan riskin sijoittamista, ovat koronapandemia ja Ukrainan sota osoittaneet, että tilanne voi muuttua milloin tahansa.
Mitä asuntosijoittamisesta sitten pitäisi tietää jos siitä on kiinnostunut?
Kokosimme yhteen kaiken olennaisen, mitä sinun tarvitsee tietää kun haluat tutustua tähän sijoittamisen muotoon.
- Mitä asuntosijoittaminen on ja kannattaako se?
- Miten asuntosijoittaminen toimii?
- Miten asuntosijoittamisen voi aloittaa?
- Mitä riskejä asuntosijoittamiseen liittyy?
- Kilpailuta asuntolaina yhdellä hakemuksella
- Hae lainaa sijoitusasuntoa varten
- Tarjous useammalta pankilta kerralla
Mitä asuntosijoittaminen on?
Yksinkertaisimmillaan asuntosijoittaminen toimii näin:
- Perehdy asuntosijoittamiseen
- Seuraa kiinnostava alueen asuntomarkkinoita
- Ota lainaa pankista sijoitusasunnon ostamista varten
- Etsi ja hanki sijoitusasunto
- Vuokraa asunto tai remontoi se
- Jos vuokralainen maksaa vuokraa, voit lyhentää vuokratulosta lainaasi
- Näin vuokratulot lisäävät pääomaasi ja jossain vaiheessa sinulla on velaton asunto
- Jos et halua vuokrata asuntoa, voit myös remontoida sen ja myydä kalliimmalla kun markkina-arvo nousee
Asuntosijoittamisen strategiat
Asuntosijoittamisen kolme yleisintä strategiaa ovat:
- Osta asunto, vuokraa se ja kerää tuotot ylijääneestä vuokrasta lainan, korkojen ja verojen jälkeen (eli kassavirtasijoittaminen).
Yleisin asuntosijoittamisen strategioista lienee asunnon ostaminen ja vuokraaminen pitkällä aikavälillä. Hyvä vuokralainen pitää asunnosta huolta, maksaa vuokran ajallaan ja hoitaa muutenkin velvollisuutensa asiaankuuluvasti.
Voit siis ottaa lainan sijoitusasuntoa varten ja antaa vuokralaisen maksaa lainasi pois vuokran mukana. Kun vuokraat sijoitusasuntoa, hyödyt paitsi vuokratuloista, myös mahdollisesti asunnon arvon noususta.
- Osta asunto, remontoi se ja myy kalliimmalla (markkina-arvon nousu)
Asuntosijoittaminen ei kuitenkaan aina tarkoita sitä, että asuntoon pitäisi ottaa vuokralainen, mitä monet haluavat välttää riskin ja vaivan vuoksi.
Toinen strategia onkin ostaa asunto edullisesti, remontoida sea ja myydä kalliimmalla. Jos vasara pysyy kädessä, on silmää sisustamiselle ja remonttia pystyy osin tekemään itse, voi tällä strategialla ansaita hyvin.
Toisaalta hyvistä remonttikuntoisista kohteista joutuu kilpailemaan muiden sijoittajien kanssa ja remontoiminen voi tulla kalliiksi jos sen teettää ammattilaisilla kalliilla materiaaleilla. Samalla asunnon kulut juoksevat remontin ajan ja vastaan voi tulla yllätyksiä, jotka nostavat remonttikuluja. - Osta, remontoi ja jälleenrahoita -strategia on myös yleinen asuntosijoittamisessa
Tässä mallissa sijoittaja pyrkii ostamaan huonokuntoisen asunnon ja remontoimaan sen, jotta asunnon arvo nousee suuremmaksi kuin ostohinta ja remontin kulut yhteensä. Kun arvo nousee, on mahdollista saada pankista lisää lainaa ja käyttää osaa sijoitusasunnosta uuden asuntosijoituslainan vakuutena. Näin on mahdollista ostaa toinen sijoitusasunto ja ketjuttaa useammankin sijoitusasunnon oston.
Asuntosijoittamisen strategioita on monenlaisia ja sijoittaja voi käyttää eri strategioita tai yhdistellä niitä eri asunnoissa.
Kannattaako asuntosijoittaminen?
Jos vuokraat asuntoa, maksaa vuokralainen tavallaan lainaa sinun puolestasi pois. Lainasi siis pienenee ja pääomasi kasvaa joka kuukausi. Jos vuokratuotto ei riitä kattamaan vastiketta ja lyhennystä kokonaan, kasvaa pääomasi silti vuokratuoton verran.
Jos taas ostat asunnon myydäksesi sen kalliimmalla, tavoitteenasi on hyötyä asunnon arvonnoususta. Voit kasvattaa asuntosi arvoa esimerkiksi remontoimalla tai myymällä sen myöhemmin kun asuntojen hinnat ovat kasvaneet alueella.
On esimerkiksi mahdollista ostaa asunto, vuokrata se ensin ja myydä lopuksi remontin jälkeen korkeammalla hinnalla. Toisaalta voi myös remontoida ensin, jolloin voi pyytää korkeampaa vuokraa.
Asuntosijoittaminen on parhaimmillaan varsin vähäriskinen ja kannattava sijoitusmuoto. Se vaatii kuitenkin perehtymistä siinä missä muutkin sijoitusmuodot, eikä täysin riskitöntä asuntosijoittamista ole olemassa.
Esimerkiksi osakesijoittamiseen verrattuna asuntosijoittaminen vaatii enemmän pääomaa. Kaikkia rahoja ei myöskään kannata laittaa kiinni asuntosijoittamiseen, vaan riskiä voi hajauttaa sijoittamalla myös muihin omaisuusluokkiin.
Asuntosijoittamisen tuotto-odotus
Asuntosijoittamisessa on tietysti tärkeää tarkastella ja laskea tuotto-odotusta.
Yksinkertaisimmillaan voidaan ajatella, että sijoitusasunnon tuotto on
- Asunnosta saatava vuokra – asunnon kuukausittaiset kulut (laina, korot, yhtiövastike…)
- Ostohinta – remonttikulut – myyntihinta
Erikseen pitää huomioida myös verotus, eli laskea esimerkiksi varainsiirtoveron osuus ja vaikutus tuottoon.
Tuotto-odotukset vaihtelevat toki alueittain paljonkin, mutta keskimääräisenä vuokratuottoennusteena vuokrattavassa asunnossa voidaan pitää noin 4–7 %.
Lainan ja velkavivun käyttäminen asuntosijoittamisessa
Jos asuntosijoittajalla ei ole pääomaa asunnon ostoon itsellään, mikä hyvin usein on tilanne, voi hän ottaa pankista lainan sijoitusasunnon ostamista varten.
Sijoitusasuntolainassa kannattaa kuitenkin muistaa, että se on yleensä kalliimpi kuin tavallinen asuntolaina, eli marginaali on suurempi. Tämä johtuu siitä, että asuntosijoittamisen riskit ovat suuremmat.
Toinen tapa rahoittaa asunnon ostoa on hankkia sijoitusasunto, jossa on taloyhtiölle myönnettyä yhtiölainaa. Tällaisen asunnon myyntihinta on edullinen, ja velattoman hinnan ja myyntihinnan erotusta maksetaan pois kuukausittain rahoitusvastikkeessa.
Vaikka yhtiölaina on yleensä kalliimpaa kuin asuntolaina pankista, sen etuna on se, että se voidaan vähentää vuokratuloista kokonaan verotuksessa kun taas pankkilainan osalta vähennyskelpoisia ovat ainoastaan lainan korot.
Velkavivulla tarkoitetaan sitä, että lainaraha saadaan tuottamaan enemmän kuin mitä se maksaa. Eli huomioiden lainan kokonaishinnan, saat enemmän tuottoa asunnosta kuin maksat lainasta. Velkavipua käyttämällä voit kasvattaa omaa pääomaa lainarahalla.
Vaikka velkavivun käyttäminen on houkuttelevaa, kannattaa muistaa, että se toimii myös toiseen suuntaan. Lisäksi maksimaalisen velkavivun käyttämiseen liittyy kovat riskit, sillä kun kuukausittaiseen kassavirtaan ei jää liikkumatilaa, pienetkin muutokset esimerkiksi korkotasossa saattavat vaikeuttaa tilannetta merkittävästi.
Paljonko pitää olla omaa rahaa asuntosijoittamiseen?
Sijoitusasuntolainan vakuutena voidaan käyttää esimerkiksi nykyistä asuntoasi, josta voidaan hyödyntää vapaana olevan vakuutusmäärän arvosta. Lisäksi yleensä tarvitaan omarahoitusosuus ja mahdollisesti myös takaajia.
Sijoitusasunto itsessään yleensä kelpaa vakuudeksi noin 60-70 % lainasummasta. Tarvitset siis omaa sijoitettavaa pääomaan tai vakuuksia puuttuvat 30-40 % asunnon ostohinnasta.
Kenelle asuntosijoittaminen sopii?
Yksityiset vuokranantajat omistavat jopa 38% markkinoilla olevista vuokra-asunnoista. On hyvin yleistä, että näillä vuokranantajilla on toinen tai useampi sijoitusasunto, eli he ovat piensijoittajia.
Esimerkiksi osakesijoittamiseen verrattuna asuntosijoittaminen on kohtuullisen vakaata ja riskit ovat huomattavasti pienemmät. Asuntosijoittaminen suojaa myös hyvin inflaatiolta ja on siinäkin mielessä vähemmän riskialtis sijoituskohde kuin osakkeet.
Toisaalta asunnon omistamiseen niin ostamisen, myymisen kuin vuokraamisen osalta liittyy paljon velvollisuuksia ja riskejä, joten asuntosijoittamiseen pitää perehtyä kunnolla ennen ensimmäisen sijoitusasunnon ostamista. Esimerkiksi vuokralaisen vaihtuessa asunto voi olla tyhjillään, vaikka asunnon kulut juoksevat silti. Tai remontin yhteydessä voi ilmetä jotain, joka vaatii remonttibudjetin kasvattamista.
On tärkeää tehdät tarkat laskelmat, ennakoida mahdollisia riskejä ja laatia omalle asuntosijoittamiselle suunnitelma ja päämäärä.
Miten aloittaa asuntosijoittaminen?
Asuntosijoittamisesta on puhuttu julkisuudessa paljon viime vuosina, mikä on saanut monet kokemattomatkin ihmiset ryhtymään asuntosijoittajiksi. Periaatteessa asuntosijoittaminen onkin aloittelijalle siitä hyvä sijoitusmuoto, että valitsemalla hyvän ja melko varman kohteen, suhdannevaihtelut eivät vaikuta sijoitukseen yhtä paljon kuin esimerkiksi osakesijoittamisessa.
Aiemmin asuntojen hinnat ovat suuremmissa kaupungeissa nousseet jatkuvasti, mutta nyt korkojen noustessa ja asuntojen hintojen laskiessa asunnot eivät välttämättä enää olekaan yhtä hyvä sijoituskohde kuin aiemmin.
Kun suunnitelmissa on ruveta asuntosijoittajaksi, kannattaa ensin opetella asuntosijoittamisen perusteet sekä mitä ovat vuokranantajan oikeudet ja velvollisuudet.
Netistä löytyy hyvin materiaalia opiskeluun, minkä lisäksi kannattaa hyödyntää myös Facebook-ryhmiä ja muuta sosiaalista mediaa.
Ennen asuntosijoittamisen aloittamista, kannattaa seurata alueen kehittymistä monista eri näkökulmista. Mieti muun muassa:
- Millaisia asuntoja alueella on tarjolla?
- Millainen kysyntä asunnoille ja vuokrakohteille alueella on?
- Minkälaista vuokraa asunnoista maksetaan?
- Onko alue houkutteleva ja kehittyvä?
- Onko alueelle tulossa lisää houkuttelevia palveluita?
- Millainen tilanne on mm. päiväkotien ja koulujen kanssa.
- Onko alueen suosio nousussa vai laskussa?
Osta asunto vasta kun tunnet markkinat ja löydät hyvän kohteen.
Mistä tunnistat hyvä sijoitusasunnon
Kun etsit hyvää sijoituskohdetta, huomioi mm.
- Arvonnousupotentiaali
Mahdollisesti tärkein huomioon otettava asia on arvonnousupotentiaali. Esimerkiksi kasvukeskuksissa asunnon arvon voidaan olettaa nousevan, vaikka se tapahtuisi hieman pidemmällä aikavälillä. Sen sijaan monissa maakunnissa ja kaupungeissa kamppaillaan poismuuton kanssa ja siten myös asuntojen hinnat ovat laskeneet vuosi vuodelta.
- Sijainti
Asuntoa voi aina remontoida, mutta sijaintia ei voi muuttaa. Siksi onkin tärkeää valita asunto alueelta, jonka asuntomarkkinat ovat tutut tai niihin on ehtinyt tutustua.
Mihin suuntaan alue on kehittymässä? Muuttaako sinne lisää ihmisiä, jolloin asunnoilla on enemmän kysyntää? Vai onko alue laskussa, eikä enää houkuta vuokralaisia? - Koko ja pohjapiirros
Mieti millainen budjettisi on ja millaisen vuokralaisen haluat. Onko pieni yksiö opiskelijalle paras valinta sinulle, vai kenties kaksio pariskunnalle tai kämppiksille. Myös isompia perhe-asuntoja vuokrataan, varsinkin alueilta, joilta monilla perheillä ei ole varaa hankkia omaa omistusasuntoa. Toisaalta kannattaa muistaa, että isompien asuntojen neliövuokra on halvempi kuin pienten asuntojen, vaikka sijainti olisi sama.
Asunnon koko kannattaa huomioida siksi, että sen hinta vastike perustuvat neliömäärään, kun taas vuokra enemmänkin huonemäärään. Pienestä yksiöstä voi siis saada saman vuokran kuin isommasta, mutta asunnon hinta ja vastikekulut ovat alhaisemmat.
- Vuokrattavuus
Kun sijoitat asuntoon aikeissa vuokrata se, kannattaa aina miettiä etukäteen kenelle asunnon haluaisi vuokrata sekä kuinka helppo siihen olisi löytää vuokralainen. Hyväkuntoiset asunnot, joissa on hyvät liikenneyhteydet ovat yleisesti helpompia kohteita kuin huonokuntoiset ja syrjässä sijaitsevat.
Jokainen kuukausi kun asunto seisoo tyhjillää, on omistajalle kallista ja syö tuottoja. Kuinka nopeasti uskot löytäväsi vuokralaisen?
Lisäksi kannattaa miettiä:
- Voiko asunnon pohjaratkaisua muunnella?
- Missä kunnossa keittiö on? Tarvitaanko keittiöremonttia lähiaikoina?
- Missä kunnossa kylpyhuone on ja tarvitseeko se remonttia?
- Millaista vuokraa asunnosta todennäköisesti saisi?
- Millaista arvonnousua asunnolle voidaan ennustaa?
Ennen asunnon ostoa, kannattaa tehdä tarkat laskelmat, päättää hinta jota tavoittelet sekä maksimihinta jonka ylitse et halua tarjota laskelmien perusteella.
Asuntosijoittamisen riskit
Kaikkeen sijoittamiseen liittyy aina riskejä, ja niin myös asuntosijoittamiseen. Pitkällä aikavälillä asuntojen hinnat ovat nousseet erityisesti isoissa kaupungeissa. Sen sijaan esimerkiksi muuttotappiokunnissa asuntojen hinnat ovat laskeneet tasaisesti
Hetkellisest markkinatilanteiden muutokset voivat myös vaikuttaa asunnoista maksettaviin hintoihin. Pitkällä aikavälillä riskit alenevat, mutta täysin riskitöntä asuntosijoittaminen ei missään nimessä ole.
Jos sijoitusasunnon arvo laskee, voi asuntosijoittaja päätyä tilanteeseen, jossa hän ei saa tarpeeksi vuokratuloja asunnosta, mutta velkaa on edelleen maksettavana.
Lisäksi asuntoa myydessä tulee tappiota jos asunnosta saatava hinta onkin alempi kuin millä se hankittiin.
- Korkoriski, eli mitä tapahtuu koroille. Jos ne nousevat, onko asuntosijoittaminen edelleen tuottavaa vai kääntyykö se tappiolliseksi?
- Vuokralaisriski, eli löydätkö asuntoon helposti vuokralaisen ja onko tämä vuokralainen hyvä vai huono. Jättääkö hän esimerkiksi vuokran maksamatta eikä pidä asuntoa siistissä kunnossa?
- Markkinariski, eli mitä asuntomarkkinoilla tapahtuu. Nousevat vai laskevatko asuntojen hinnat, jäätyykö asuntokauppa jostain syystä, ollaanko nousu- vai laskusuhdanteessa?
- Asuntoriski, eli millaisia kuluja asunnosta aiheutuu. Ylläpitoremonttiin pitää aina varautua, mutta entä jos kodinkoneet hajoavat tai tapahtuu vesivahinko?
- Taloyhtiöriski, eli millaisia kustannuksia taloyhtiön puolelta voi tulla. Onko tiedossa isoja remontteja ja onko taloyhtiön talous tasapainossa? Mitä jos talosta löytyy hometta tai joudutaan yhtäkkiä tekemään mittavia remontteja?
Nämä kaikki tekijät vaikuttavat asuntosijoittamisen riskiin.
Mikään sijoitustoiminta ei kuitenkaan ole riskitöntä ja huolellisella perehtymisellä sekä kohteiden valinnassa asuntosijoittamisessa voi itse minimoida riskejä
Pitää myös muistaa, että itse vuokranantajalle, eli sinulle, voi tapahtua jotain. On aina olemassa riski oman talouden ajautumisesta ahdinkoon tai sairastumisesta. Myös tämä riski kannattaa huomioida.
Yhteenveto
Tällä hetkellä korot ovat nousseet ja ovat edelleen nousussa. Pitkään jatkuneet matalien korkojen vuodet tekivät asuntosijoittamisesta erittäin hyvän keinon vaurastua, ja asuntosijoittamiseen lähti mukaan monia kokemattomampiakin sijoittajia, jotka halusivat hyötyä velkavivusta.
Koronapandemia kuitenkin aiheutti oman ongelmansa, kun Airbnb:nä toimineet, eli lyhytaikaiseen vuokraukseen tarkoitetut asunnot jäivät tyhjilleen turistien puuttuessa. Näin markkinoilla vapautui paljon vuokra-asuntoja ja vuokrat laskivat. Ukrainan sodan seurauksena korot puolestaan ovat lähteneet nousuun, ja nyt moni asuntosijoittaja kamppailee korkojen nousun ja vuokratuoton välillä.
Monella tapaa asuntosijoittaminen voi olla kannattava sijoitusmuoto, mutta tällaisiin isoihin muutoksiin ja taka-iskuihin on oltava varautunut. Jos kuitenkin arvioi riskit kunnolla ja asuntosijoittaminen kiinnostaa, kannattaa siihen ehdottomasti perehtyä tarkemmin ja alkaa tarkastella voisiko pankista saada lainaa ensimmäiseen omaan sijoitusasuntoon.
Usein kysyttyä
Asuntosijoittaminen tarkoittaa sitä, että hankitaan joko omalla rahoituksella tai pankkilainalla asunto, josta saadaan tuottoa joko asunnon arvon noustessa tai vuokraamalla sitä vuokratulojen saamiseksi.
Asuntosijoittajaksi sopii oikeastaan kuka tahansa, joka haluaa sijoittaa suhteellisen vakaaseen kohteeseen jossa tuotto on yleensä hyvä, ja jolla on tarpeeksi omaa pääomaa ensimmäistä sijoitusasuntolainaa varten.
Koska asuntosijoittamista tehdään vähintään 5-10 vuoden aikajänteellä, sopii se parhaiten n. 30-50- vuotiaille, jotka eivät halua isoja riskejä tai odottaa pääoman kasvua liian pitkään.
Jos onnistut löytämään sopivan kohteen ja maksamaan siitä hyvän hinnan, voi asuntosijoittaminen olla hyvin tuottavaa toimintaa. Vuokra-asunnon tuotto-odotus on noin 4-7%, jota voidaan nostaa jopa 10-20% käyttämällä velkavipua.
Toisaalta mahdollisuus myös tehdä isoja ja nopeita voittoja ostamalla todella huonokuntoisen asunnon ja remontoimalla sen jolloin remontti kasvattaa asunnon arvoa enemmän kuin itse remontti maksaa.
